L’année 2026 marque un tournant pour l’investissement immobilier locatif en France, avec l’arrivée d’un « Statut du Bailleur Privé » pour la location nue et un durcissement ciblé du LMNP, notamment pour les meublés de tourisme non classés. Le PLF 2026 introduit un amortissement en location nue sous conditions, tout en abaissant fortement les seuils et abattements du micro-BIC pour certains profils. Une mesure majeure concerne aussi la plus-value en LMNP, avec la réintégration des amortissements lors de la revente à partir de 2026. L’article fait enfin le point sur ce qui évolue peu pour la SCI à l’IS et le LMP, et propose une synthèse chiffrée des régimes.
Un tournant en 2026 pour l’investissement locatif
L’année 2026 marque un tournant historique pour l’investissement immobilier en France. Entre la consécration du "Statut du Bailleur Privé" et le durcissement drastique du régime LMNP pour certains profils, les investisseurs doivent naviguer dans un paysage législatif profondément remanié.
En tant qu'experts-comptables, nous décryptons pour vous les mesures phares du Projet de Loi de Finances (PLF) 2026.
Création du « Statut du Bailleur Privé » (Relance Logement)
C’est la grande nouveauté dont on parlait depuis des années : un statut unifié pour la location nue afin de redonner de l'air aux investisseurs face à la fin du dispositif Pinel.
Le principe : Le dispositif, souvent appelé "Relance Logement" ou "Amortissement Jeanbrun", permet aux propriétaires de louer en nu tout en pratiquant un amortissement, comme en meublé.
L'impact : Vous pouvez déduire fiscalement une partie du prix d'acquisition du bien (entre 3 % et 5,5 % par an selon les cas).
Conditions : Le bien doit être situé dans un immeuble collectif. Pour l'ancien, les travaux doivent représenter au moins 30 % du prix global. En contrepartie, des plafonds de loyers (intermédiaires ou sociaux) doivent être respectés.
Note d'expert : Ce statut vise à "rééquilibrer" la balance entre location vide et meublée, en offrant enfin un levier d'amortissement aux bailleurs classiques.
LMNP : durcissement pour les meublés de tourisme non classés (Airbnb)
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) survit, mais subit une attaque ciblée, particulièrement via la mise en œuvre de la "Loi Le Meur".
Meublés de tourisme non classés : Le couperet est tombé. Le plafond du régime micro-BIC s'effondre de 77 700 € à 15 000 €. L’abattement forfaitaire, lui, passe de 50 % à 30 %.
Le passage forcé au Réel : Dès que vos recettes dépassent 15 000 €, le régime réel devient obligatoire. Si cela implique une gestion comptable plus lourde, c'est aussi l'opportunité d'optimiser vos charges et vos amortissements.
Exceptions notables : Les locations meublées de longue durée (résidence principale du locataire) et les meublés de tourisme classés conservent, pour l'essentiel, leurs avantages (abattement de 50 % et plafond de 77 700 €).
Plus-values : réintégration des amortissements en LMNP
C'est la mesure qui a fait couler le plus d'encre. Jusqu'ici, l'amortissement en LMNP était un "cadeau fiscal" : il réduisait l'impôt annuel sans impacter la plus-value à la revente.
La nouvelle règle : Pour les ventes réalisées à partir de 2026, les amortissements déduits durant la détention sont réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Conséquence : La base imposable lors de la revente sera plus élevée.
Tempérament : Les résidences de services (EHPAD, résidences étudiantes) bénéficient d'exceptions ou d'aménagements spécifiques selon les derniers amendements.
SCI à l’IS et LMP : évolutions limitées
SCI à l'IS : Elle reste le rempart privilégié pour ceux qui souhaitent capitaliser et transmettre, l'imposition à l'IS restant stable malgré des discussions sur un taux plancher mondial qui n'impacte pas les PME immobilières locales.
LMP (Professionnel) : Le budget 2026 harmonise enfin les critères pour les non-résidents, les alignant sur les résidents pour la détermination du caractère professionnel de l'activité.
L’avis de l’expert : arbitrages et stratégie de sortie
Cette loi marque la fin de l'arbitrage systématique en faveur du meublé. Le nouveau statut du bailleur privé en location nue redevient très compétitif grâce à l'amortissement, tout en offrant une gestion plus simple que le LMNP au réel. Cependant, la réintégration des amortissements en LMNP oblige à revoir toutes les stratégies de sortie (revente) à 10 ou 15 ans.
Plus que jamais, vous aurez besoin de votre expert-comptable pour déterminer la meilleure option fiscale adaptée à votre profil et votre stratégie patrimoniale.
Synthèse des dispositifs et fiscalité 2026
1. Location Nue (Nouveau Statut du Bailleur Privé)
Ce nouveau dispositif introduit par la loi de finances 2026 permet désormais de cumuler déduction forfaitaire et amortissement sous certaines conditions :
Abattement (Régime Micro) : 30 %
Plafond de recettes : 15 000 €
Amortissement : OUI, avec un taux compris entre 3 % et 5,5 %.
2. LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) - Longue Durée
Le régime classique pour les locations à l'année reste avantageux :
Abattement (Régime Micro) : 50 %
Plafond de recettes : 77 700 €
Amortissement : OUI, via le passage au Régime Réel.
3. Meublé de Tourisme (Non classé / Airbnb)
La fiscalité s'est alignée sur la location nue pour freiner la "pénurie" de logements permanents :
Abattement (Régime Micro) : 30 %
Plafond de recettes : 15 000 €
Amortissement : OUI, via le passage au Régime Réel.
4. Meublé de Tourisme (Classé / Gîtes de France)
Le classement en préfecture ou par un organisme agréé permet de conserver des seuils plus élevés :
Abattement (Régime Micro) : 50 %
Plafond de recettes : 77 700 €
Amortissement : OUI, via le passage au Régime Réel.
Sources et références
Loi de finances pour 2026 (pas encore publiée au J.O.)
https://www.legifrance.gouv.fr/dossierlegislatif/JORFDOLE000052390038/
https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/17/dossiers/PLF_2026
Code Général des Impôts : Articles 150 VB (Plus-values) et 39 C (Amortissements).
Rapport "Statut du Bailleur Privé" (M. Cosson / M. Jeanbrun)
https://www.ecologie.gouv.fr/sites/default/files/documents/25073_rapport-BailleurPrive.pdf
Note de conjoncture info.gouv.fr - Dispositif "Relance Logement" (Janvier 2026)
https://www.info.gouv.fr/actualite/dispositif-relance-logement-ce-qu-il-faut-retenir
Rapports de la commission des finances du Sénat (Décembre 2025)
https://www.senat.fr/dossier-legislatif/pjlf2026.html