L’article explique comment les investisseurs immobiliers à Bordeaux (et alentours) peuvent optimiser leur fiscalité en LMNP au régime réel grâce à des charges souvent oubliées. Il détaille cinq postes clés : frais de comptabilité, frais d’agence ou de chasse, petites réparations, assurances et déplacements. Chaque charge est illustrée par des exemples concrets et des conseils de conservation des justificatifs. Un avis d’expert rappelle aussi l’importance de comptabiliser les frais engagés avant la mise en location.

Des charges souvent oubliées en LMNP au régime réel

Vous venez d'acquérir un appartement à Bordeaux ou une échoppe à Bruges ? Si vous avez opté pour le régime réel (le choix stratégique de Club-LMNP), vous savez que vous pouvez déduire vos charges. Mais au-delà des intérêts d'emprunt et de la taxe foncière, de nombreuses dépenses passent souvent sous le radar.

Voici les 5 charges cruciales pour maximiser votre déficit foncier et réduire votre impôt à zéro.

1. Les frais de comptabilité

C’est l'avantage le plus méconnu : vos frais de comptabilité chez Club-LMNP sont déductibles en tant que charge. C’est un avantage à ne pas oublier et qui sécurise votre liasse fiscale.

2. Les frais d'agence et de chasse immobilière

À Bordeaux, où le marché est tendu, beaucoup d'investisseurs font appel à des agences immobilières. Si vous achetez en LMNP au régime réel, ces honoraires peuvent être déduits immédiatement l'année de l'achat ou intégrés à l'amortissement du bien. Un levier puissant pour réduire votre bénéfice imposable dès la première année.

3. Les petites réparations et l'entretien (Inférieur à 600 €)

Le changement d'un mitigeur dans une cuisine près de la Place Ravezies ou la réparation d'un volet roulant à Bruges sont intégralement déductibles. Conseil Club-LMNP : Conservez bien toutes vos factures de Leroy Merlin ou de vos artisans locaux (même les petits montants), car cumulées, elles pèsent lourd sur votre résultat fiscal.

4. Les primes d'assurance (PNO et GLI)

L'assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est obligatoire, mais saviez-vous que l'Assurance Loyers Impayés (GLI) est également une charge déductible à 100% ? Dans une métropole dynamique comme Bordeaux, sécuriser votre rendement tout en réduisant votre assiette fiscale est un calcul gagnant.

5. Les frais de déplacement

Vous habitez hors de la Gironde mais vous venez à Bordeaux pour l'état des lieux ou l'assemblée générale des copropriétaires ? Vos billets de train, frais de péage et indemnités kilométriques sont déductibles. Gardez vos justificatifs de transport, ils prouvent la réalité de votre gestion active. Si vous venez en voiture ou scooter, tenez à jour un tableau avec la date, les kilomètres parcourus et la raison du déplacement (état des lieux, AG, etc)

L'avis de l'expert Club-LMNP

"L'erreur classique est d'oublier de comptabiliser les frais engagés avant la mise en location. Chez Club-LMNP, nous remontons jusqu'à la date de signature chez le notaire pour ne laisser aucune charge de côté."